ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ

від 08.09.2025 р. № 4818/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків з ПДВ в описаній у зверненні ситуації та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство (далі – Замовник) уклало договір генерального підряду (далі – Договір) з будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського харчування та паркінгом.

За умовами Договору Генеральний підрядник зобов’язується за рахунок Замовника власними та залученими силами та засобами виконати роботи з будівництва такого житлового будинку, передати за актом приймання-передачі Замовнику готовий до експлуатації цілісний об’єкт нерухомості.

Правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на Замовника.

В подальшому відповідно до договорів купівлі-продажу квартири будуть переоформлені на фізичних осіб – покупців.

З огляду на викладене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1) чи вважається згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ першим постачанням житла операція Генерального підрядника (платник ПДВ) з постачання Замовнику (платник ПДВ) послуг з будівництва житла?

2) чи вважається згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ другим постачанням житла операція Замовника з подальшого постачання такого житла кінцевим покупцям (фізичним особам)?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Об’єкти житлової нерухомості − будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об’єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки (підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників ПДВ з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Правила формування і коригування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ, а також складання податкових накладних / розрахунків коригування до податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) встановлено статтями 187, 192, 198 і 201 розділу V ПКУ.

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості) та операцій з постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.

За операціями з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості застосовується касовий метод податкового обліку відповідно до підпункту 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ (абзац п’ятий пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ).

Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ і вказаних вище нормативно-правових актів, опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС інформує.

Щодо питань 1 і 2

Перелік операцій, які вважаються першим постачанням житла (об’єкта житлової нерухомості), визначено в абзацах 3 і 4 підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Перелік операцій, які вважаються першим постачанням неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, визначено в абзаці 5 підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Якщо Замовник (забудовник) самостійно не здійснює будівництво житла, а залучає для такого будівництва Генерального підрядника, то першим постачанням житла (об’єктів житлової нерухомості) у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ буде вважатися операція Генерального підрядника з постачання Замовнику послуг із спорудження житла (об’єктів житлової нерухомості), яка підлягатиме оподаткуванню ПДВ.

Надалі, операції Замовника з постачання такого житла (об’єктів житлової нерухомості) покупцям у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ вважатимуться операціями з другого постачання житла, які підлягають звільненню від оподаткування ПДВ згідно з вказаним вище підпунктом ПКУ.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).

Переваги роботи з податковим адвокатом

Податковий адвокат з ПДВ допоможе вирішити спір з податковою